普通小便利店到底怎么盈利
說說我對便利店的看法，開便利店挺容易，找好地方辦個營業(yè)執(zhí)照，進(jìn)了貨就能把店開起來。
但是，想盈利就不太容易了，尤其是年入幾十萬的盈利，這種規(guī)模的便利店要么比肩超市，要么連鎖經(jīng)營，單一一個百余平米的小店想年盈利20萬以上還真不容易。
我們常見的飲料食品類，利潤率基本維持在20%左右，有高有低，最掙錢的還是飲料，可樂一瓶掙5毛或更多，各種XX茶也差不多，這里說的是大品牌比如，如果是地方那種小牌子，3塊里掙1塊那都算生產(chǎn)企業(yè)良心。飲料的銷量浮動特別大，這個大家都清楚，夏天高的嚇人冬天低的嚇人。
煙草類利潤基本固定，在10%上下浮動，這個知道的人應(yīng)該不少。煙草銷售要占一定比例，畢竟中國煙民人不少，不過都是低價煙，超過10塊一盒的賣的少，銷售額一周2000左右。煙草的銷售很有意思，因?yàn)槭菄夜苤祁惿唐?，所以購買必須從煙草局購買。而且能買到啥還不好說，不是你想進(jìn)啥煙進(jìn)啥煙。
酒類的利潤那就深不見底了，普通的也就那樣，名貴的雖然利潤率不高但架不住售價高，賣出去可比煙草強(qiáng)得多。
像普通小賣部里最掙錢的其實(shí)是一些生活用品，比如膠布、拖鞋、改錐、插排、澡巾、毛巾等等，我家還賣過膠鞋、暖壺、壺膽、秋衣秋褲、內(nèi)衣內(nèi)褲、保暖內(nèi)衣等等，這些利潤就高了，30%都嫌少，畢竟這些東西不是天天買，在店里放著時間長了也是成本。。
搞物業(yè)的都很有錢嗎
物業(yè)公司的利潤有多少？
在頭條的發(fā)帖者看來，物業(yè)公司簡直就是肥得流油。一年至少幾十萬，上百萬的利潤。
如果告訴你，相當(dāng)多的物業(yè)公司，特別是小物業(yè)公司，一年下來利潤也就幾萬元，甚至打平，你信不信？
自己搞過實(shí)體的，懂財務(wù)知識的，都懂得
分析一個公司的經(jīng)營狀況，無非就是看它的收入和支出。
沒有這種歷練而又思維僵化的，他的最大優(yōu)點(diǎn)就是油鹽不進(jìn)，除了自己想聽的話任何話都當(dāng)耳旁風(fēng)。所以下面的帖子不必繼續(xù)往下看了。
和其他實(shí)體不同，也更簡單的是，物業(yè)公司的經(jīng)營狀況沒有高潮和低谷，基本上處于一個相對穩(wěn)定的收支狀況。
有企業(yè)經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)的人，到小區(qū)走一圈，不用看賬本，心里就有數(shù)，就能估計個八九不離十。
物業(yè)管理工作是做什么的？
根據(jù)法律法規(guī)的定義：“住宅物業(yè)管理（以下簡稱物業(yè)管理），是指住宅區(qū)內(nèi)的業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，或者通過其他形式，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。”
物業(yè)公司的錢從哪里來？都是從業(yè)主身上“搜刮”來的，說幾十萬、上百萬的人，你交過那么多錢嗎？
第一，物業(yè)公司的基本收入是明擺著的。小區(qū)的物業(yè)費(fèi)是公開的，小區(qū)有多少戶多大面積也是公開的。物業(yè)費(fèi)乘以面積，一般小區(qū)，大概能有90%的業(yè)主交費(fèi)。會小學(xué)算數(shù)的，自己簡單估算一下，就能知道結(jié)果。
第二，物業(yè)公司還有其他一些收入。比如小區(qū)停車場和電梯里面的廣告牌。很多人以為又是一塊肥肉。不要當(dāng)廣告商是傻瓜，在你這里投廣告能有多大效益？以移動公司為例，在電梯里的幾塊廣告牌，一年也就給3000元。其他的都差不多。
停車位收入。幾百臺車的較大小區(qū)，這筆收入也可觀。但是私有產(chǎn)權(quán)的停車場，私有業(yè)主要拿走一大塊，公共地面的停車位，收入要?dú)w業(yè)委會賬戶，上面的情況，物業(yè)只收少量的管理費(fèi)。老小區(qū)管理費(fèi)很低，這筆錢就貼補(bǔ)給物業(yè)公司。
這其中，每臺車每月交多少錢，總收入也能算出來。
有商鋪的，房租收入歸業(yè)主，與物業(yè)無關(guān)。
知道了收入，再看支出。
物業(yè)公司的支出也是明顯的。
1，人員工資。比如大門口一個保安崗位，8小時一班就要三個人。每人每月至少休息4天。三個人就缺12個班次，沒有人上班。需要人來頂崗。也就是說，一個值班崗位就要三個半人的工資。假設(shè)每個人工資3000元，公司還要替他交五險一金類的社保醫(yī)保。一個人的支出，公司就要接近5000元?！?.5，就是一個崗位的總負(fù)擔(dān)。少算點(diǎn)，就是15,000了。不必查花名冊，看看你小區(qū)有多少崗位，加上辦公室的管理處主任會計出納。水電工?？偣べY很容易估算。
每年還有11個法定假日，物業(yè)必定要值班，按勞合法要給三倍工資。這個等于是一年多給一個月的工資。
員工工資都不必找物業(yè)要工資單，懷疑上面收入數(shù)字不確實(shí)的，會上網(wǎng)吧？到當(dāng)?shù)氐恼衅盖舐毦W(wǎng)上，看招聘崗位的工資就會知道。
辦公室要辦公室的費(fèi)用，保安要有制服。這些都是錢。
2，電梯是特種設(shè)備，政府規(guī)定必須有有資質(zhì)的公司進(jìn)行維保。每月巡視三四次。故障隨叫隨到。每年要技術(shù)監(jiān)督局年檢一次。這是一筆不小的費(fèi)用。
3，消防維保，也是專業(yè)公司承擔(dān)，煙感，噴淋，主機(jī)，消防泵，防火卷簾，報警，費(fèi)用也可觀。
4，清潔費(fèi)?，F(xiàn)在為節(jié)省人工，一般是外聘保潔公司。
5，綠化費(fèi)，要專門的綠化公司來打理。
6，水電設(shè)備，監(jiān)控設(shè)備，消防設(shè)備，滅火器，指示燈等等，公共設(shè)施維修更換，除了大項(xiàng)目和房屋主體可以由專項(xiàng)維修資金支付，上面這些都由物業(yè)費(fèi)支出。也是一筆不算小的費(fèi)用。
7，稅金，大概是總收入5%的樣子。
8，業(yè)主家的水費(fèi)電費(fèi)都是單獨(dú)和供電公司自來水公司結(jié)算的。但電梯的電費(fèi)，高層樓宇加壓水泵電費(fèi)，公共部位的電費(fèi)。很多都是24小時運(yùn)轉(zhuǎn)的，這由物業(yè)公司從物業(yè)費(fèi)負(fù)擔(dān)，是一大塊。（有的地方，單列收電梯費(fèi)，當(dāng)然物業(yè)費(fèi)會降低）
8，還有環(huán)衛(wèi)消殺費(fèi)，定期上門噴藥滅蟲?；S池定期清運(yùn)費(fèi)。這個不多。
9，大城市，還有個物業(yè)管理協(xié)會費(fèi)，一般是住宅局退休老干部搞的，攤派年費(fèi)，樓盤大的數(shù)萬，小的數(shù)千。
10，業(yè)委會活動經(jīng)費(fèi)，業(yè)主文體活動經(jīng)費(fèi)，業(yè)委會大會召開費(fèi)用。少則幾千，多則幾萬。
11，不可預(yù)見費(fèi)。這個，當(dāng)過大小老板的，干過企業(yè)的會計出納的都知道。
不知道別問，就當(dāng)不存在好了。
投入固定資產(chǎn)的折舊費(fèi)，想都別想。
0033想到這些，大概差不多了。知道了一個公司的收入和支出，收支差就是它的利潤。
了解的人看了這個帖子，會有共鳴，也會會心一笑。想了解點(diǎn)新情況的人看的，會覺得，啊，原來是這么回事，這么個套路。
里面的一點(diǎn)企業(yè)經(jīng)營常識，將來您有機(jī)會創(chuàng)業(yè)的時候，多少會有點(diǎn)點(diǎn)啟蒙作用。
毫無財務(wù)基礎(chǔ)，不懂又不感興趣的，請您快閃勿噴，數(shù)字太枯燥了。
上面說的數(shù)字都是一線超大城市深圳的狀況，不同的地區(qū)，大小城市鄉(xiāng)鎮(zhèn)，都有地方特色，當(dāng)?shù)卣加斜Ｗo(hù)勞工的法定最低工資規(guī)定。質(zhì)疑里面工資夸大縮小的，請上網(wǎng)查你們當(dāng)?shù)厍舐毦W(wǎng)上的招聘工資，這個不用教了吧？
注意這些說的是正規(guī)的企業(yè)和受勞合法保護(hù)的情況，天高皇帝遠(yuǎn)的地方，或村里作坊找人看大門，或退休人員返聘的，只要有人愿意干，拿500塊錢也行。
這里有個法律知識，男60女55歲以上的人不受勞動合同法保護(hù)。就是說，什么加班工資最低工資限制等等，不適用于這些人，有過找勞動局投訴的例子，說公司給的那點(diǎn)錢太少，不夠法定最低工資。那頭很客氣的說，親，這個真的不歸我們管，你們自己協(xié)商，雙方同意就行。
物業(yè)是勞動密集型企業(yè)，人員費(fèi)用占了總收入的大頭?，F(xiàn)在的保安收入，比10年以前，大概翻了有兩倍多。
你交的物業(yè)費(fèi)漲了多少？原來的2塊會翻成6塊？
兩元能漲到兩元3，4，就不錯了。
這些缺口都是物業(yè)公司內(nèi)部消化了。
有些可以用新科技代替，比如，周邊多裝攝像頭，減少巡邏保安。這叫做用技防代替人防。但是大多數(shù)工作不行。
想漲物業(yè)費(fèi)？罵死你，現(xiàn)在很多人都不想交。他們覺得物業(yè)就應(yīng)該學(xué)雷鋒。
可物業(yè)的員工要掙錢養(yǎng)家吃飯。
現(xiàn)在的人都會上網(wǎng)，在現(xiàn)在供小于求的勞力市場上，你給的工資低于網(wǎng)上的招聘工資，他就跳槽去更高薪的地方。
現(xiàn)代員工的維權(quán)意識很強(qiáng)，清楚勞合法的條款，超時工作不給加班費(fèi)，法定節(jié)假日不給三倍工資，公司不給交醫(yī)保社保，一個投訴到勞動監(jiān)察大隊(duì)，勞動局就上門來調(diào)查處理，落實(shí)了確實(shí)不給加班費(fèi)的，就要雙倍罰款付給這個員工。所以員工是很樂意舉報這類不守法的公司。
即便如此，物業(yè)公司招人仍很難，人員流失率很高，年輕人嫌工資低不愿意干，嫌紀(jì)律嚴(yán)格也不愿意干。
市場經(jīng)濟(jì)情況下，物業(yè)公司的經(jīng)營者如果不維持市場平均水平的工資，就招不到員工。
細(xì)心的業(yè)主會注意到，以前小區(qū)的物業(yè)人員，特別保安大都是漂亮的小伙子?，F(xiàn)在大叔大嬸多了起來，門口的保安也有女的上崗。為什么？就是上面說的原因，這些人的工資稍低，且家里有負(fù)擔(dān)，也會看重這份工作。
物業(yè)費(fèi)漲不上去，普遍結(jié)果就是，盡量減少用工。換句話說，偷工減料。
聰明的物業(yè)公司，會把所有這些收支攤開，給業(yè)主看，爭取業(yè)委會的理解和支持。
在比較規(guī)范的小區(qū)，有對價格不那么敏感的業(yè)主，理性的業(yè)委會和業(yè)主會同意適當(dāng)上調(diào)物業(yè)費(fèi)，以維持服務(wù)質(zhì)量的不變。
除了物業(yè)費(fèi)比較高的高檔小區(qū)/大的物業(yè)集團(tuán)，一般小區(qū)的小規(guī)模物業(yè)公司，經(jīng)營都比較緊張。
有人會問，既然困難，物業(yè)公司為什么不滾蛋？
挺著，也許將來會好一點(diǎn)，也為了養(yǎng)人，員工能過下去。
再說不干這個，去干什么呢？除了國有壟斷企業(yè)，水電油，通訊，哪個行業(yè)的錢好賺？
有多少實(shí)體經(jīng)濟(jì)企業(yè)，不是在微利或者虧損線上掙扎？
當(dāng)然上面說的是正經(jīng)八百的公司，那些黑社會物業(yè)壟斷小區(qū)，欺壓業(yè)主的，不在此例。
眼前有個現(xiàn)成的例子，大家可以用上面的成本核算來估計一下。
南京有個煉油廠的老小區(qū)，300戶，3棟老公房。
2015年以前由企業(yè)全部負(fù)責(zé)。每戶每平方每月交兩毛錢物業(yè)費(fèi)。居民們生活平靜。
2015年之后移交給社區(qū)。社區(qū)招聘物業(yè)公司的條件是，維持兩毛錢物業(yè)費(fèi)不變。
結(jié)果是先后有幾個物業(yè)公司來了干幾個月就撤走。至今棄管。小區(qū)外來車輛停滿人沒路走，垃圾遍地。外來人員到處亂竄。
居民投訴到社區(qū)，社區(qū)說問題已上交到街道辦，等待協(xié)調(diào)處理。
等待什么呢？
300戶每平方兩毛錢，按一戶100平方，一個月收齊了6000元。
假設(shè)能停150輛車，每車每月100元。合計15000元。
以上合計2萬元。
寬打收入，加1萬，每月3萬。一年36萬，看起來不少了。
可按前面的分析，大門一個保安崗，一個月就要15,000。
剩下15,000，這點(diǎn)錢怎么用？
居民吃慣了企業(yè)包攬一切的大鍋飯，不愿意多出錢，如果政府不給補(bǔ)貼，這道題無解。
還有一條路，業(yè)主自己管理。大爺大媽們別跳廣場舞了，組織掃街隊(duì)搞衛(wèi)生。再派人輪流在保安室值班。
問題是，現(xiàn)在人聰明的鬼精鬼精，個個都希望別人為自己付出，自己來享受社會主義大鍋飯的成果，別看高調(diào)口號喊得震天響，真干起來，誰會當(dāng)那個傻瓜？
每平米0.8元的物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司有利潤嗎
不好回答，沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，園區(qū)內(nèi)一些附屬設(shè)施是不是有出租？這個可以沖抵一部分運(yùn)營成本。
安置房以后能升值嗎
安置房只有居住價值，難升值地段可以的話可以保值！
安置房一般入住2-5年后，慢慢辦房產(chǎn)證，按現(xiàn)在的房產(chǎn)政策，安置房和保障類住房，都會限定5年之內(nèi)不能出售轉(zhuǎn)讓，那么即便是從分到安置房的現(xiàn)房起，保守點(diǎn)7年之內(nèi)是無法轉(zhuǎn)讓的，目前有些中介違規(guī)采用協(xié)議過戶形式，賺中介費(fèi)，其買賣交易不受法律保護(hù)的。無證房源建議買方慎重考慮！
其次，房住不炒深入人心后，安置房入住人群魚龍混雜，且安置房的質(zhì)量不如商品房，也就說，安置房比二手房還難賣，不但難賣，個別地方也難租出去！
所以，如果是城市正常的拆遷戶，安置房就安心居住為主，如果有多余的安置房，盡可能的以實(shí)惠的價格出租出去，賺取一部分租金貼補(bǔ)家用！正常情況下，安置房升值的可能性很小，能保值就不錯了！
一個年盈利10萬的店鋪轉(zhuǎn)讓多少錢合理
給你一個模型參考一下應(yīng)該轉(zhuǎn)讓的價格
如果你是買方，可以用未來現(xiàn)金流的現(xiàn)值來估算合理的轉(zhuǎn)讓價格，比如提到的年盈利10萬的這個店，首先，你作為買方必須先確定這個年盈利10萬是真實(shí)可靠的，如果是真實(shí)可靠的，那么，你必須對接手后如何經(jīng)營這個店做個計劃，比如，維持老客戶，開發(fā)產(chǎn)品（菜品），吸引新客戶，在你對周邊潛在客戶群做了了解之后，如果你認(rèn)為你的計劃可行，那么就用未來現(xiàn)金流的現(xiàn)值來估算：
如果賣方的開價是30萬（賣方開價自然是越高越好），那么你就要估算一下這個30萬是否合理了，多長時間可以收回投資的30萬： 如果目前定存的利息率是2.5%，你的要求回報率是12.5%，且維持5年不變（你打算經(jīng)營個5年后不做了），那么，這個店的比較合理的估價就是
10/(1+12.5%）+ 10/(1+12.5%)^2 +10/(1+12.5%)^3 + 10/(1+12.5%)^4 + 10/(1+12.5%)^5 = 35.61萬
如果是這樣的話，那么你買入這個店就不吃虧，當(dāng)然，每年10萬的盈利是個理想化的狀態(tài)下的假設(shè)，那么，如何要降低這個風(fēng)險了，就是將每年的年盈利降低些算，假如降到8萬/年，那么現(xiàn)值就是30.26萬元了，與賣家出價幾乎相符合，如果你覺得還要保險一些，那么6萬/年的計算可以使估值減低到25萬左右，這樣你作為買家必須和賣家進(jìn)行一番討價還價的過程了，但是，必須是有根據(jù)的計算。
例如，如果每年的盈利不同（第一年10萬，第二年8萬，第三，第四年都是6萬，第五年4萬），假設(shè)按照下面的年盈利計算的話，最后的現(xiàn)值還是30.22萬，開價30萬的也不吃虧
10/(1+12.5%）+ 8/(1+12.5%)^2 +6/(1+12.5%)^3 + 6/(1+12.5%)^4 + 4/(1+12.5%)^5 = 30.22萬
當(dāng)然那些硬件設(shè)備估計店主會“送給”你的了，因?yàn)楸緛砭褪浅翛]成本，沒有什么好計算的了
老舊小區(qū)改造盈利點(diǎn)普通小便利店到底怎么盈利（老舊小區(qū)改造賺錢）
