北京市關于房改房政策解讀（北京房改房政策對房價的影響）

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北京市的房改房政策對房價有著顯著的影響。根據(jù)相關政策，房改房是指由政府或單位出資購買、建造或改造的住房，通常用于解決職工住房問題。這些房屋在出售時會有一定的優(yōu)惠政策，如價格優(yōu)惠、稅費減免等，這在一定程度上降低了房改房的售價，使得其在市場上的價格相對較低。這也導致了市場上的房改房數(shù)量較多，供大于求的情況較為普遍，從而影響了房價的上漲速度和幅度。

一、北京房改房政策的背景與重要性

房改房政策的出現(xiàn)源于解決城市住房問題的需求。自20世紀80年代初開始，國家逐步推行房改房政策，北京根據(jù)國家相關政策并結(jié)合本地實際情況制定了自己的房改房政策。隨著北京城市化進程加快，房價不斷上漲，房改房政策對于解決居民住房問題、推動房地產(chǎn)市場發(fā)展有著重要意義。它有助于優(yōu)化住房資源配置，滿足不同居民的住房需求，對整個城市的經(jīng)濟社會發(fā)展也有著深遠影響。

二、北京房改房政策的發(fā)展歷程

（一）起源與早期發(fā)展

1980年代初國家開始實行房改房政策，這是北京房改房政策的起源。從那時起到現(xiàn)在，房改房政策經(jīng)歷了多次調(diào)整和改革，逐步走向完善。早期房改房政策旨在探索解決城市居民住房的有效途徑，從福利分房逐步向商品化住房轉(zhuǎn)變的過程中發(fā)揮了過渡性的重要作用。

（二）政策的制定與調(diào)整

北京市根據(jù)國家有關政策，結(jié)合本地實際情況制定了具體的房改房政策。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展和城市化進程的加快，北京市政府根據(jù)需要對房改房政策進行了多次調(diào)整和改革。例如，隨著市場供需關系的變化、居民住房需求層次的多樣化以及土地資源的管理需求等，在住房貨幣化、住房保障、土地供應等方面不斷調(diào)整政策內(nèi)容，以適應發(fā)展需求。

三、北京房改房政策的現(xiàn)狀

（一）政策的主要內(nèi)容

1. 產(chǎn)權(quán)相關規(guī)定

1994年《國務院關于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》出臺前以“標準價”購買的住房，這類出售的公房擁有部分產(chǎn)權(quán)，即占有權(quán)、使用權(quán)、有限的收益權(quán)和處分權(quán)，可以繼承。職工按成本價補足房價款及利息后，住房產(chǎn)權(quán)歸職工個人所有。
1994年7月《國務院關于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》第21條規(guī)定，職工以成本價購買的住房，產(chǎn)權(quán)歸個人所有，一般住用5年后可以依法進入市場，在補交土地使用權(quán)出讓金或所含土地收益和按規(guī)定交納有關稅費后，收入歸個人所有。職工以標準價購買的住房，擁有部分產(chǎn)權(quán)，即占有權(quán)、使用權(quán)、有限的收益權(quán)和處分權(quán)，可以繼承，產(chǎn)權(quán)比例按售房當年標準價占成本價的比重確定。

2. 購買條件方面

已取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證。
出售、抵押、交換的，已按標準價或成本價付清房款。
交換、贈與的，已按成本價付清房款。
已交納應分攤共有建筑面積價款。
已按規(guī)定交納國有土地使用權(quán)出讓金的1%。

3. 市場管理方面

項目管理：房改房項目必須嚴格遵循規(guī)劃、設計、建設、驗收等程序，確保項目的合規(guī)性和品質(zhì)。同時，加強對房改房項目的監(jiān)督和管理，防止違規(guī)操作和利益輸送等問題的出現(xiàn)。
供應機制：政策明確要求，房改房項目應當優(yōu)先滿足居民自住需求，同時要合理控制投資性和投機性需求。政府應當加大對房改房項目的土地供應，優(yōu)化住房供應結(jié)構(gòu)，滿足不同層次居民的住房需求。
銷售管理：為了保障購房者的權(quán)益，政策要求房改房項目必須執(zhí)行嚴格的銷售管理制度，包括售房信息的公開、銷售過程的監(jiān)督、房屋質(zhì)量的檢查等。

（二）政策的特點

針對性：政策針對北京的住房市場情況、居民需求特點等制定，例如考慮到本地的房價水平、居民收入層次等因素。
靈活性：能夠根據(jù)市場變化、社會發(fā)展等情況不斷調(diào)整，如對不同購買方式（標準價、成本價等）下的產(chǎn)權(quán)規(guī)定隨著時間有所調(diào)整完善。
公平性：在住房資源分配、產(chǎn)權(quán)規(guī)定等方面體現(xiàn)公平原則，例如按規(guī)定確定不同購房方式下的產(chǎn)權(quán)歸屬，保障居民的基本權(quán)益。
可持續(xù)性：從長遠角度考慮住房市場的健康發(fā)展，通過合理的土地供應、市場管理等措施確保政策的可持續(xù)性。

（三）實施效果與存在問題

1. 實施效果

有效地解決了部分城市住房問題，為許多居民提供了擁有住房的機會，改善了居住條件。
推動了北京房地產(chǎn)市場的發(fā)展，促使住房市場從計劃經(jīng)濟下的福利分房模式向市場經(jīng)濟下的商品化住房模式轉(zhuǎn)變過程中有了重要的過渡形式。

2. 存在問題

政策執(zhí)行度不夠：在一些規(guī)定的執(zhí)行上可能存在打折扣的情況，例如在防止違規(guī)操作和利益輸送方面，可能存在監(jiān)管漏洞。
住房供應不足：盡管政策旨在優(yōu)化供應結(jié)構(gòu)，但在滿足所有居民的住房需求方面，尤其是在住房需求旺季或特定人群（如低收入人群）的住房供應上可能存在不足。
部分購房者負擔較重：對于一些中低收入者來說，即使房改房價格相對較低，但由于面積過大等因素導致總價較高，仍然承擔不起。而且在補足房價款等操作上可能存在經(jīng)濟壓力。

四、對北京房改房政策的法律解讀

（一）相關法律法規(guī)依據(jù)

房改房政策依據(jù)相關法律法規(guī)制定，如《城市房地產(chǎn)管理法》、《物權(quán)法》等。這些法律法規(guī)為房改房的產(chǎn)權(quán)界定、交易管理等提供了基本的法律框架。例如在產(chǎn)權(quán)方面，以登記為準的規(guī)定就符合相關物權(quán)法律法規(guī)的原則，保障了房屋產(chǎn)權(quán)的確定性和穩(wěn)定性。

（二）法律效應

對房地產(chǎn)市場：規(guī)范了房改房在房地產(chǎn)市場中的交易、流轉(zhuǎn)等行為，確保市場秩序。例如規(guī)定了住用一定年限后才能進入市場交易，補交土地出讓金等要求，避免了過早過度的市場投機行為。
對住房供應：明確了住房產(chǎn)權(quán)歸屬等規(guī)定，有助于促進住房資源的合理分配和供應結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。例如對不同購房價格下產(chǎn)權(quán)的不同規(guī)定，影響了住房的再供應和市場流轉(zhuǎn)。
對消費者權(quán)益：通過明確產(chǎn)權(quán)、規(guī)范銷售管理等措施保障了購房者的合法權(quán)益，如規(guī)定售房信息公開、銷售過程監(jiān)督等，防止購房者受到欺詐等權(quán)益侵害行為。

五、北京房改房政策的未來展望

（一）政策未來發(fā)展趨勢和方向

可能會進一步加強對住房保障功能的強化，隨著社會發(fā)展，對于低收入人群、特殊困難群體的住房保障需求會更加關注，房改房政策會在這方面做出更多調(diào)整，如加大對保障性房改房的供應力度。
繼續(xù)順應房地產(chǎn)市場的發(fā)展規(guī)律進行調(diào)整，例如隨著市場價格波動、土地資源稀缺性變化等因素，在土地供應、房價管理等方面做出適應性調(diào)整。
更加注重政策的精細化管理，鑒于目前存在的執(zhí)行度不夠等問題，未來政策會在監(jiān)管措施、操作流程等方面更加細化，確保政策目標的有效實現(xiàn)。

（二）面臨的挑戰(zhàn)與應對

人口與住房需求變化挑戰(zhàn)：隨著北京人口結(jié)構(gòu)的變化、人口流動等因素，住房需求也會不斷變化，如老齡化帶來的適老化住房需求等。應對方式可能包括調(diào)整房改房的戶型結(jié)構(gòu)、配套設施建設等以適應新需求。
市場競爭與資源分配挑戰(zhàn)：房地產(chǎn)市場競爭激烈，土地等資源有限。需要合理規(guī)劃土地資源用于房改房項目，同時提高房改房在市場中的競爭力，例如通過提升房改房的品質(zhì)、優(yōu)化社區(qū)配套等方式。
政策協(xié)調(diào)與整合挑戰(zhàn)：房改房政策需要與其他相關政策（如戶籍政策、城市規(guī)劃政策等）協(xié)調(diào)配合。政府需要建立更加完善的政策協(xié)調(diào)機制，確保各項政策之間相互促進，避免政策沖突和資源浪費。